Мы часто говорим: Арендные отношения похожи на брак. Они начинаются с взаимопонимания, основываются на любви или на здравом расчете, но мы не знаем, как они будут развиваться и, тем более, как завершатся. Точно можно сказать лишь одно: при составлении договора юристы сторон должны задействовать весь свой опыт и фантазию, чтобы предусмотреть все важные моменты и не оставить неопределенностей, которые могли бы помешать успешному деловому сотрудничеству в будущем.
Считается, что качественный договор может составить только опытный юрист. Тем не менее, работая на рынке 25 лет, мы знаем, что даже профессионал не всегда может учесть все пожелания и ожидания своего клиента. В то время как человек без юридического образования, хорошо владеющий русским языком и обладающий логическим мышлением, в некоторых случаях способен прекрасно перенести устную договоренность на бумагу.
Увы, в этой статье мы не предоставим Вам универсальную инструкцию по составлению идеального договора аренды, но зато рассмотрим несколько ключевых моментов, о которых нужно помнить, приступая к работе над контрактом.
Договор аренды должен быть составлен понятным языком
Самая распространенная причина недопонимания между сторонами – неточно прописанные пункты, порождающие двоякое толкование и споры, которые участники договорных отношений, признаем честно, далеко не всегда готовы решить мирным путем. В этом плане договор аренды не отличается от любого другого договора: каждая его статья должна быть составлена так, чтобы ее суть была понятна любому человеку, взявшему договор в руки, даже если он ничего не знает о содержании предшествующих переговоров.
И самые опытные юристы при составлении сложных документов отдают их на вычитку своим коллегам. Взгляд со стороны сильно помогает в работе.
Четыре первоэлемента: права, обязанности, последствия и сроки
Эти ключевые аспекты составляют основу договора – они должны быть четко разнесены и грамотно прописаны. Разночтения в каждом из разделов могут привести к ущемлению прав одной из сторон.
Например: стороны договорились о том, что арендодатель покупает в квартиру шкаф, выбранный арендатором. Все просто, не так ли? Вместе с тем, даже здесь есть множество незаметных на первый взгляд тонкостей. Что делать, если арендатор затянет с выбором? Кому будет принадлежать шкаф после завершения аренды? Может ли арендатор сам купить шкаф, если не дождется его от собственника?
Юрист, работающий над договором, анализирует каждый шаг и превращает его в комплекс прав и обязанностей. При этом у любой обязанности должен быть свой срок выполнения, иначе ее можно откладывать до бесконечности.
Важно предусмотреть последствия, которые наступят при невыполнении обязанностей в срок. Например, если арендодатель тянет с покупкой шкафа, арендатора можно наделить правом самостоятельно его приобрести, вычитав стоимость из ближайшей арендной платы.
Необходимо четко понимать предмет договора аренды
В договоре должен быть точно указан адрес арендуемой квартиры; а если в аренду сдается ее часть, должны быть четко прописаны границы передаваемого объекта. В последнем случае помогает визуализация: к договору можно приложить план, выделив на нем границы. Если вместе с квартирой в аренду передаются гараж или машино-место, их также необходимо зафиксировать в договоре. Обратите внимание на то, что гараж, в отличие от квартиры, относится к нежилому фонду. В случае возникновения вопросов по поводу особенностей правового регулирования и налогообложения мы советуем обратиться к профессиональному юристу.
Определите порядок оплаты за аренду
Размер и периодичность внесения арендных платежей должны быть сформулированы до мелочей. Если аренда установлена в иностранной валюте, необходимо указать, как именно она вносится и по какому курсу рассчитывается конвертация. Назначение страхового депозита различается: он может использоваться исключительно для компенсации ущерба, может засчитываться за последний месяц. Удержания могут происходить или после возврата квартиры, или в течение срока аренды. Неточное описание страхового депозита в договоре может привести к нежелательным спорам между сторонами, поэтому мы рекомендуем пошагово прописать процедуру оценки и возмещения ущерба, не забыв указать четкие сроки и ответственность за их невыполнение.
Закрепите порядок оплаты коммунальных платежей
Важно не только разграничить, кто платит за свет, газ, воду и прочие коммунальные прелести – но и прописать порядок их оплаты или возмещения. За годы работы мы неоднократно становились свидетелями следующей ситуации: арендодатель считает, что арендатор забирает счета за электроэнергию из ящика и оплачивает их самостоятельно. Одновременно с этим арендатор полагает, что собственник оплачивает счета сам и выставляет документы на возмещение. В итоге, как мы понимаем, ни одна из сторон не платит за свет, и, в конечном счете, управляющая компания его отключает.
Мелкие нюансы имеют значение
Для установления эффективных договорных отношений между арендатором и собственником, сторонам необходимо закрепить возможность или отсутствие возможности вносить изменения во внешний вид квартиры. Это может касаться и отверстий в стенах для декоративных элементов, и более серьезных изменений. Чем подробнее в договоре сформулированы эти положения, тем меньше вероятность, что арендатор просверлит стену там, где ее нельзя сверлить, или по ошибке отреставрирует на свой вкус шкаф Екатерининской эпохи.
В договоре должно быть четко указано, можно ли заводить животных или курить в квартире. У многих людей встречается сильная аллергия на животных и табачный запах. Курение в квартире при расторжении договора может привести к большим затратам на дезодорацию помещения, а зачастую – и на косметический ремонт.
Работая с нашими клиентами и составляя для них договоры аренды, мы не преследуем цель внести максимальное количество положений, защищающих одну сторону и попирающих права другой. Подобная тактика может лишь способствовать формированию недоверия еще до заключения сделки и провоцирует вторую сторону на ответные шаги. Жесткий контракт, содержащий большое количество штрафов и неустоек, как показывает практика, одинаково невыгоден и для арендатора, и для собственника. Поэтому в компании Интермарк мы всегда идем по пути win-win, т. е. соблюдения интересов обеих сторон, и считаем, что главная ценность контракта – это ясное закрепление договоренностей, не допускающее двусмысленности.
Если перечисленные в этой статье аспекты будут понятным и логичным языком изложены в договоре, значительно возрастет вероятность достижения взаимопонимания и доверия между арендодателем и арендатором. Для составления договора и ведения переговоров мы рекомендуем обращаться к компаниям с высокой репутацией, специализирующимся на аренде.
___________________________________________________________
Автор: член РАСПП, главный юрист компании Intermark Relocation – Андрей Лукаш
