Квартиры в Гонконге: сколько стоит покупка и аренда?

Гонконг – это главный финансовый центр Азии. Как и в Лондоне, и Нью-Йорке здесь очень высокая стоимость жизни: квартиры, питание, транспорт и развлечения здесь дороже, чем в материковом Китае. Сегодня мы расскажем про рынок недвижимости Гонконга, о том, сколько стоит снять квартиру и можно ли купить себе жилье, не являясь миллионером.

Если вы думаете, что квартирный вопрос испортил москвичей, то вы не видели гонконгцев. В Гонконге на одного жителя приходится 13,4 квадратных метров жилья (в Москве 18,7 квадратов, а в Санкт-Петербурге 23,3 квадратных метров). Нам известны истории про жителей Токио, которые живут в капсулах, но даже там недвижимости на душу населения в полтора раза больше, чем в Гонконге.

Если бизнес с Гонконгом требует пребывания в городе сроком на месяц или более, либо же вы рассматриваете для себя переезд в Гонконг, то самое время задуматься о недвижимости в городе, стоит ли покупать жилье в Гонконге или его выгоднее арендовать?

Для начала поговорим о своеобразной достопримечательности Гонконга – элитном жилье, и о его покупке. В ежегодном отчете члена РАСПП Knight Frank о благосостоянии за 2018 год, было проведено исследование, показывающее сколько квадратных метров элитного жилья можно купить за один миллион долларов США в городах по всему миру. В составленном по результатам исследования рейтинге Гонконг занял второе место с показателем 22 квадратных метра (уступая лидирующую позицию Монако). В 2019 и 2020 годах специальный административный район сохранил свои позиции, однако показатель изменился – 21 квадратный метр. Для наглядного сравнения можно сказать, что показатель Пекина в рассматриваемом рейтинге Knight Frank – 68 квадратных метров, Дубаи - 155, а в Москве за $1 млн можно купить примерно 60-100 квадратов элитной недвижимости в зависимости от локации.

Теперь рассмотрим массовый рынок недвижимости. Несмотря на все невзгоды, он стабилизировался за последние годы, и сейчас по данным гонконгского Департамента рейтингов и оценки (Ratings and Valuation Department, далее - RVD), индекс цен на жилую недвижимость в Гонконге в 2020 году не изменился по сравнению с годом ранее после роста на 5,5% в 2019 году. С поправкой на инфляцию цены на жилую недвижимость выросли всего на 0,66% в 2020 году.

Примечательно, что цены на квартиры большего размера (более 100 квадратных метров) более устойчивы к внешним факторам, и в 2020 году цены на них значительно выросли, по сравнению с квартирами меньшего размера, цены на которые упали.

Стоимость недвижимости сильно варьируется в зависимости от района. Ценовая статистика выглядит следующим образом:

Таблица 1. Цены на недвижимость в районах Гонконга (в долларах США за квадратный метр)

В выше представленной таблице к районам Гонконга относятся районы, входящие в центрально-западный, восточный и южный округа, а также округ Ваньчай. К новым территориям относятся северный округ и округа Сайкун, Сатхинь, Тайпоу, Айлендс, Кхуайчхин, Чхюньвань, Тхюньмунь и Юньлон.

Получается, что привычная нам однушка в Гонконге будет стоить в районе $600-800 тысяч, а двушка доступна только миллионерам и стоит $1-1,5 млн.

Несмотря на снижение спроса (количество сделок купли-продажи снизилось на 4,9% до показателя 53813) количество проектов по строительству увеличилось, количество завершенных жилищных объектов на 2020 год составило 18007 (больше на 32,9% чем в 2019 году). Большинство завершенных объектов относятся к A (менее 40 кв.м.), B (от 40 до 69,9 кв.м., подавляющее большинство), C (70-99,9 кв.м.) и E (160 и более кв.м.) классам.

Согласно индексу UBS (UBS Global Real Estate Bubble Index) рынок недвижимости получил оценку 1,79 (высокорисковый показатель), что означает, что цены на жилье будут высокими в течение определенного периода времени, прежде чем пузырь схлопнется. Также в отчете говорится, что в Гонконге даже тем, кто зарабатывает вдвое больше среднего по городу, будет сложно позволить себе квартиру площадью 60 квадратных метров, несмотря на то, что пиковый уровень цен (достигнутый в середине 2019 года) уже пройден.

Также стоит отметить, что начал развиваться рынок вторичного жилья – продажи увеличились на 12,3%, в то время как продажи на первичном рынке снизились на 35,4%.

Процентные ставки по ипотеке в Гонконге в среднем составляют 2,5%, 2/3 ипотечных кредитов берут на покупку вторичного жилья. Важно помнить, что ипотеку получить сложно: платежи по ней не должны превышать 40% дохода, а первоначальный взнос за жилье стоимостью менее HK$ 10 млн ($1,29 млн) составит 40%, а дороже HK$ 10 млн – уже 50%. В России же правила демократичнее.

Возникает вопрос, а насколько доступно жилье в Гонконге. Нужно понимать, что минимальная зарплата там существенно выше российской и составляет около $800 в месяц: ее получают курьеры, уборщики и другие низкоквалифицированные кадры. Средняя же зарплата составляет около $2200 в месяц, что примерно в 3-3,5 раза выше российского уровня.

Теперь посмотрим конкретные предложения на рынке недвижимости Гонконга:

• Так называемая «смарт-квартира» площадью до 20 квадратных метров стоит в среднем 500 тысяч долларов США, в центральном районе от 700 тысяч;
• Недвижимость, соразмерная московской студии (~25 кв.м.), в районе Куньтхонг стоит 570 тысяч долларов США, в Тайпоу – 550 тысяч долларов США, в районе Шатин – 600 тысяч долларов США, в центральном районе – 875 тысяч долларов;
• Средняя (по российским меркам) однокомнатная квартира площадью 43 квадратных метра обойдется покупателю в 700-750 тысяч долларов в Фаньлине, в 800-900 тысяч долларов США в районе Тайпоу, от 800 тысяч до 1 млн долларов США в районе Шатин, от 1,3 млн долларов США в центре;
• Квартира площадью 55 кв.м. на новых территориях обойдется в среднем от 800 тысяч до 1,6 млн долларов США, в Коулуне – 1,4 млн долларов США (однако стоимость квартир в новостройке доходит до 2 млн), в центре – 2,4 млн долларов США;
• Недвижимость площадью 75 квадратных метров на новых территориях стоит от 1,1 до 1,6 млн долларов США, в Коулуне - от 1,8 до 2,4 млн долларов США, в районе Ваньчай – 1,9 млн долларов США, на территориях между пиком Виктория и центральным районом – 2,6 млн долларов США, в южном округе Гонконга (западное побережье) цена такой квартиры доходит до 3 млн долларов.
• 100 квадратных метра недвижимости на новых территориях стоит от 1,5 до 2 млн долларов США, в Коулуне оценивается от 2,4 до 3,4 млн долларов США, на северо-западе острова Гонконг – 2,7-3,6 млн долларов, а Абердине – 4 млн;
• Пентхаусы от 160 квадратных метров на новых территориях предлагаются покупателям за 3 млн долларов США и более, в Коулуне – от 4,2 млн (но средняя стоимость пентхауса составляет 6 млн долларов), в Клир-Уотер-Бей от 7 млн долларов США.

Теперь поговорим об аренде жилья. В целом доходность от аренды по Гонконгу снижается. Арендная плата в Гонконге в целом падает, за исключением квартир большого размера. В декабре 2020 года арендная плата за квартиры всех классов упала на 6% по сравнению с предыдущим годом. Средние показатели арендных плат согласно отчету RVD представлены ниже:

Таблица 2. Арендные платы в районах Гонконга (в долларах США за квадратный метр за месяц)

Рассмотрим реальные предложения аренды жилья.

На новых территориях арендная плата в месяц составит:

• За жилую площадь до 20 кв.м. – до 1,2 тысяч долларов США
• За студию (35-40 кв.м.) – 1,5-2,6 тысяч долларов США
• За однокомнатную квартиру (30-48 кв.м.) – 1,4-2,8 тысяч долларов США
• За двухкомнатную квартиру (40-62 кв.м.) – 1,8-3 тысячи долларов США
• За трехкомнатную квартиру (68-87 кв.м.) – около 5 тысяч долларов США
• За пентхаус площадью от 150 кв.м. – от 6 до 23 тысяч долларов США

В Коулуне арендная плата в месяц составит:

• За жилую площадь до 20 кв.м. – до 2,5 тысяч долларов США
• За студию (35-40 кв.м.) – 2,5-4 тысячи долларов США
• За однокомнатную квартиру (30-48 кв.м.) – 2,5-5,1 тысячи долларов США
• За двухкомнатную квартиру (40-62 кв.м.) – 3-6 тысяч долларов США
• За трехкомнатную квартиру (68-87 кв.м.) – 4,1-12,1 тысячи долларов США
• За квартиру или пентхаус площадью от 150 кв.м. – от 5,3 до 25 тысяч долларов США

На территориях центрально-западного, восточного и южного округов, а также округа Ваньчай арендная плата в месяц составит:

• За жилую площадь до 20 кв.м. – до 2,5 тысяч долларов США
• За студию (35-40 кв.м.) – 2,5-4,5 тысяч долларов США
• За однокомнатную квартиру (30-48 кв.м.) – 2,5-5,5 тысяч долларов США
• За двухкомнатную квартиру (40-62 кв.м.) – 2,6-7 тысяч долларов США
• За трехкомнатную квартиру (68-87 кв.м.) – 3,2-14 тысяч долларов США
• За апартаменты или пентхаус площадью от 150 кв.м. – от 6,8 тысяч долларов США, а на Пике Виктория цена достигает до 77 тысяч

Покупка квартиры в Гонконге не дает вида на жительство и других преимуществ. Происходит она не по привычной нам схеме покупатель-продавец, а в форме тендера, кто платит больше, того и квартира. Сейчас правительство Москвы пробует таким образом реализовывать недвижимость в собственности города. Приятным бонусом станет отсутствие налога на недвижимость – владелец жилплощади оплачивает только коммунальные услуги.

Перед теми, кто получил визу, позволяющую долгосрочное проживание в Гонконге, стоит вопрос: аренда или покупка. Исходить нужно из личных обстоятельств: срок пребывания в Гонконге, уровень дохода, планы на жизнь и цели. Нужно понимать, что Гонконг – это город миллионеров: здесь есть возможности, чтобы заработать, поэтому цены не должны пугать.

Помните, что в Гонконге нет привычного россиянам права на собственность на жилье, так как вся земля принадлежит правительству Гонконга. Все объекты сдаются в долгосрочную аренду сроком на 50-999 лет (чем дольше срок аренды, тем дороже жилье).

Гонконг – город миллионеров, и он дает возможности, чтобы заработать в самых разных секторах: за счет экспорта в Гонконг, за счет финансовых операций, благодаря развитию стартапа и привлечению венчурного капитала, можно даже вывести компанию на IPO.

Начать бизнес с Гонконгом просто: достаточно оставить заявку на сайте ("Задать вопрос" в правой части страницы), по почте business@raspp.ru или по телефону +7-963-963-8363. Вам поможет Наталья Сапунова, руководитель Департамента торгово-экономического сотрудничества РАСПП.